Vom Anfang und Ende der Untermiete

23.09.2025

Wer für eine befristete Zeit ein Zimmer oder eine Wohnung übernimmt oder auf der Suche nach einem WG-Zimmer ist, wird oftmals ein Untermietverhältnis abschliessen. Umgekehrt treten Mieter damit als Untervermieter auf. Den beteiligten Parteien sind die damit verbundenen Rechte und Pflichten oftmals nicht bekannt. Der nachfolgende Beitrag bietet einen exemplarischen Überblick vom Anfang und Ende dieses häufig eingegangenen, hinsichtlich seiner rechtlichen Möglichkeiten und Grenzen allerdings oft unbekannten Rechtsverhältnisses. 

Vom Anfang: Abschluss eines Untermietvertrags

Zu Beginn stellt sich die Frage, ob ein Untermietverhältnis überhaupt zulässig ist. Die kurze Antwort lautet: ja, juristisch gesprochen hingegen wie so oft: Es kommt darauf an. Dem Untervermieter steht es grundsätzlich offen, seine ganze Wohnung oder Teile davon weiterzuvermieten, vorausgesetzt, er hat vorab die Zustimmung der Vermieterin eingeholt. Auch eine «stumme» Zustimmung, bspw. wenn die Vermieterin nach Erhalt der Meldung die Untermiete reaktionslos duldet, ist ausreichend. Wer die Information an die Vermieterin jedoch unterlässt, riskiert eine ordentliche oder gar ausserordentliche Kündigung, falls die Vermieterin die Untervermietung hätte verweigern können. Ihre Möglichkeiten, die Untermiete abzulehnen, sind hierbei allerdings auf die gesetzlichen Ausschlussgründe begrenzt. 

Konkret kann die Vermieterin ihre Zustimmung nur verweigern, wenn (1) der Untervermieter die Bedingungen der Untermiete nicht bekannt gibt, (2) seine selbst aufgestellten Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind oder (3) der Vermieterin aus der Untermiete wesentliche Nachteile erwüchsen. Teilt also bspw. der Untervermieter den vereinbarten Mietzins, die Art oder Dauer der Untermiete nicht mit (1), verlangt er einen unverhältnismässig hohen Untermietzins (2), oder wird die Wohnung durch eine gewerbliche Nutzung vom Untermieter zweckentfremdet (3), kann die Vermieterin die Untervermietung verweigern. Das Bundesgericht hat zudem festgehalten, dass «ewige» Untermietverhältnisse rechtsmissbräuchlich sind. Der Untervermieter muss also die konkrete Absicht haben, nach absehbarer Zeit selbst wieder in die Wohnung zurückzukehren (wobei die vage Möglichkeit, das Mietobjekt allenfalls wieder einmal selbst zu nutzen, nicht ausreicht).

Ist die Vermieterin schliesslich einverstanden, kann der Untervermieter die Vertragsausgestaltung an die Hand nehmen – wenn er denn will. Ein schriftlicher Untermietvertrag ist nämlich nicht zwingend. Schriftlichkeit ist allerdings von Vorteil; selbst im freundschaftlichen Verhältnis sind spätere Konflikte nicht auszuschliessen und auch der Untermieter tut gut daran, sich abzusichern, möchte er nicht unverhofft auf der Strasse stehen. Die Anfertigung eines Untermietvertrags ist denn auch relativ einfach, stellt etwa der Mieterinnen- und Mieterverband hierfür doch ein vorgefertigtes Formular zur Verfügung.

Vom Risiko: Unerwünschte Folgen für den Untervermieter

Offen bleibt, ob der Untervermieter bereit ist, die mit einem Untermieter miteinziehenden Risiken zu tragen. Denn er hat für das Verhalten des Untermieters wie für das eigene einzustehen und muss gegenüber der Vermieterin grundsätzlich für durch den Untermieter verursachte Schäden aufkommen – und zwar auch dann, wenn er selbst nicht (mehr) in der Wohnung weilt. Auch sollte der Untermieter regelmässig keinen Mietzins zahlen, muss der Untervermieter den Zins des Hauptmietverhältnisses begleichen. Er hat dann jedoch – nach vorausgehender Zahlungsaufforderung und Ansetzen einer Nachfrist von mind. 30 Tagen mitsamt schriftlicher Kündigungsandrohung – die Möglichkeit, das Untermietverhältnis unter Einhaltung einer Frist von 30 Tagen per Monatsende aufzulösen. Trotz anfänglicher Freude über die neue Wohnsituation lohnt es sich also, den beabsichtigten Abschluss eines Mietvertrages gründlich zu überdenken. Im schlimmsten Fall müssen die unangenehmen Folgen nämlich über lange Zeit ertragen werden. Wenigstens kann der nicht bezahlte Mietzins bis zum ordentlichen Kündigungstermin noch eingefordert werden.

Vom Ende: Die Beendigung des Untermietverhältnisses

Ungeachtet allfälliger Streitigkeiten sollte bereits beim Abschluss des Untermietvertrags an dessen Beendigung gedacht werden. Denn die Auflösung des Untermietverhältnisses hängt davon ab, ob das Mietobjekt befristet oder unbefristet zur Verfügung gestellt worden ist.

Wurde im Untermietvertrag eine Befristung (z.B. für sechs Monate oder bis zum 31. März) vereinbart, endet das Untermietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf dieser Dauer. Möchte der Untermieter frühzeitig aus dem Untermietvertrag austreten, muss er dem Untervermieter einen zumutbaren, d.h. zahlungsfähigen Nachmieter stellen, der bereit ist, das Mietverhältnis zu den bisherigen Konditionen zu übernehmen. Ansonsten bleiben ihm nur noch die ausserordentliche Kündigung infolge einer Sorgfaltspflichtverletzung oder aus wichtigem Grund oder ein Aufhebungsvertrag. Dem Untervermieter stehen gar lediglich diese beiden Möglichkeiten zur Verfügung, um den Untermieter vorzeitig loszuwerden. Eine ausserordentliche Kündigung ist z.B. dann gerechtfertigt, wenn der Untermieter andere Mitbewohnende regelmässig stört. Auch wer entgegen anderslautender Anweisung die Wände des Mietobjekts streichen lässt und sich weigert, dies rückgängig zu machen, muss mit einer Kündigung rechnen.  Ein rasches Ende des unhaltbaren Zustands ist allerdings nicht anzunehmen; i.d.R. wird der Untervermieter die Kündigungsfrist von 30 Tagen sowie den Kündigungstermin zum Ende des Monats abwarten müssen. 

Eine Kündigung auf einen beliebigen Zeitpunkt – wobei die gesetzlichen drei Monaten gleichwohl eingehalten werden müssen – ist indes nur zulässig, wenn das Untermietverhältnis aus einem anderen Grund als einer Vertrags- oder Sorgfaltspflichtverletzung unzumutbar geworden ist. Konkret müssen im Moment des Vertragsschlusses unbekannte, nicht voraussehbare und ausserordentlich schwerwiegende Umstände vorliegen. Dies können bspw. unter Umständen schwerwiegende persönliche Differenzen zwischen Untermieter und -vermieter sein, welche über die reine Erfüllung der Vertragspflichten hinausgehen. Auch eine psychische, die anderen Mitbewohnenden in Mitleidenschaft ziehende Erkrankung einer Mitbewohnerin wurde bereits als wichtiger Grund angesehen. 

Ein unbefristetes Untermietverhältnis kann – vorbehalten einer ausserordentlichen Kündigung – nur schriftlich unter Einhaltung der im Untermietvertrag vereinbarten Termine (in der Regel per Ende Monat) und Fristen (in der Regel drei Monate) aufgelöst werden. Dies gilt für beide Seiten gleichermassen, wobei der Untervermieter für die Kündigung ein Formular verwenden muss, das vom Kanton genehmigt ist und angibt, wie der Untermieter vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will. Der Untermieter selbst ist verpflichtet, den Mietzins bis zum Ende hin zu zahlen, auch wenn er die Wohnung früher verlässt.

Das Gesagte zeigt: Ein Untermietverhältnis ist rasch eingegangen. Nicht selten aber wird die Beziehung genauso schnell zum komplizierten Unterfangen, dessen Ende nicht nur in finanzieller Hinsicht schmerzhaft sein kann. Damit sich die Freude nicht nach kurzer Dauer trübt, sollte – nach Zustimmung der Vermieterin – ein schriftlicher Vertrag abgeschlossen werden, der Angaben zu Art und Dauer (befristet oder unbefristet) sowie Kündigungsfrist und -termin festhält. Dann dürfte dem friedlichen Zusammenleben zumindest aus rechtlicher Sicht nichts mehr im Wege stehen und sich die Probleme im kommenden Herbstsemester bei einer Studenten-WG auf die Lerninhalte und Prüfungen des Studiums beschränken.