Forschungsprojekt

«Entmietet» und verdrängt werden – eine qualitative Studie zum Umgang mit Wohnungskündigungen im Zuge von baulichen Aufwertungen und Verdichtungen (Akronym: WOHNSOG)

Durch die Revision des Schweizerischen Raumplanungsgesetzes, welche einen Paradigmenwechsel in der Raumplanung in Richtung «Siedlungsentwicklung nach Innen» einfordert, entsteht aktuell eine Vielzahl gebietsbezogener baulich-planerischer Strategien. Innerhalb bestehender Siedlungsgebiete werden Ersatzneubauten geplant oder umfangreiche Sanierungen vorgenommen. Dadurch wird der Wohnraum tendenziell verteuert, was wiederum zu bedrohten Wohnsituationen und damit «kritischen Lebenskonstellationen» für die ansässigen Mieterinnen und Mieter führen kann. Verschärft wird dadurch die ohnehin prekäre Situation am Wohnungsmarkt, welche durch ungenügende Wohnraumversorgung und zunehmende Benachteiligung immer breiterer gesellschaftlicher Schichten gekennzeichnet ist.

Im Projekt «Entmietet» und verdrängt werden wurde folgender Hauptfragestellung nachgegangen: Wie gehen Mieterinnen und Mieter mit der Wohnungskündigung im Zuge baulicher Aufwertungs- und/oder Verdichtungsprozesse um? Als Fallstudien dienten drei Siedlungen in der Deutschschweiz, die mittels baulicher Massnahmen aufgewertet werden und die mitten im oder vor der Totalsanierung bzw. dem Ersatzneubau stehen. Zwei Fallstudien befinden sich in innerstädtischem Gebiet, eine in der Agglomeration. 20 qualitative Interviews mit betroffenen Mieterinnen und Mieter, Begehungen und Beobachtungen in den Siedlungen sowie Interviews mit Fachleuten aus Politik, Verwaltung, Verbänden und Sozialwesen dienten der Datengrundlage. Zusätzlich wurden Porträts der untersuchten Siedlungen erstellt. Mittels der Auswertungsmethode im Verfahren der Grounded Theory konnten zentrale Themenfelder aus dem empirischen Datenmaterial generiert, systematisiert und theoretisiert werden.  

Mit Blick auf die zentrale Forschungsfrage nach dem Umgang mit dem (bevorstehenden) Wohnungsverlust lassen sich zunächst verschiedene Facetten im Erleben und im Umgang mit der Wohnungskündigung beschreiben: Der Prozess der Wohnungskündigung beginnt vielfach mit einer diffusen Vorahnung: Die Bewohnerinnen und Bewohner merken, dass sich die Siedlung baulich, aber auch sozial verändert, hören Gerüchte, fühlen sich verunsichert und streben darum nach Informationen und Gewissheiten. Unsicherheit und Ungewissheit bestehen sowohl bei kurzen als auch bei langen Kündigungsfristen. Trotz der Vorahnung ist es für viele schockierend und erschütternd, wenn sie dann das Kündigungsschreiben in Händen halten, denn nun ist es gewiss: Sie müssen die Wohnung verlassen. Die Information über die definitive Kündigung führt dazu, dass den Betroffenen auch der (bevorstehende) Verlust der Wohnung, aber v. a. auch der sozialen Beziehungen in der Siedlung und im Quartier vor Augen geführt wird. Zugleich geraten sie unter starken Zeit- und Handlungsdruck und müssen mit den Folgen der Wohnungskündigung zurechtkommen. Vor diesem Hintergrund konnten vielfältige Umgangsweise systematisiert werden, die ein differenziertes Bild darüber zeigen, wie Menschen den (bevorstehenden) Wohnungsverlust erleben und wie sie damit umgehen. Die Umgangsweisen dienen den Menschen dazu, die eigene Situation handhaben zu können und ihre individuelle Problemlage angesichts der Wohnungskündigung möglichst lösen zu können.

 

Das Erleben der Wohnungskündigung, der entsprechenden Bedingungen und der Folgen sowie des Umgangs damit lassen sich entlang von 12 Facetten systematisch darstellen. Diese zeigen die zentralen Problemlagen von Menschen auf, die im Zuge baulicher Aufwertung und Verdichtung verdrängt werden:

Bezogen auf die subjektive Wahrnehmung und das Erleben durch die betroffenen Mieter*innen zeigen sich folgende Facetten:

  • Vorahnung und Ungewissheit: Trotz diffuser Vorahnungen, dass in der eigenen Siedlung etwas vor sich geht, ist die Wohnungskündigung für die Betroffenen «ein Schock».
  • Wohnungsverlust als Entwurzelung: Der Wohnungsverlust bedeutet für die Betroffenen eine sozialräumliche «Entwurzelung», die auch in dramatischen Metaphern zum Ausdruck (z. B. «Bombenschlag», «Erdbeben», «Todesfall») kommt.
  • Ohnmacht angesichts ungleicher Kräfteverhältnisse: Die befragten Mieterinnen und Mieter fühlen sich ohnmächtig gegenüber Eigentümerschaften und Liegenschaftenverwaltungen. 
  • Fremdbestimmung und Zwänge: Die ungleich verteilten Kräfte und die Art und Weise, wie den Menschen gekündigt worden ist, führen dazu, dass sich die Menschen um ihre Selbstbestimmung gebracht fühlen. 

Bezogen auf die Bedingungen, die für das Erleben der Wohnungskündigung massgeblich sind, zeigen sich folgende Facetten:

  • Knappe und lange Kündigungsfristen: Sowohl knappe als auch sehr lange (und mit unklarer Kommunikation verbundene) Kündigungsfristen werden als belastend erlebt.
  • Mangelnde Wohnalternativen: Es ist sehr schwierig für die Betroffenen, eine angemessene neue Wohnung zu finden (angespannter Wohnungsmarkt).

Als Folge des Erlebens der Wohnungskündigung zeigen sich auf subjektiver Ebene folgende Facetten: 

  • Angst vor sozialem Abstieg: Die Wohnungskündigung führt zur Angst, dass der erzwungene Umzug an einen anderen Ort mit einem sozialen Abstieg einhergehen wird.
  • Konkurrenz am Wohnungsmarkt: Da alle gekündigten Bewohnerinnen und Bewohner zeitgleich eine Wohnung finden müssen, werden sie zu Konkurrentinnen und Konkurrenten am Wohnungsmarkt, was sie als belastend erleben.
  • Brüchige Solidarität: Die Wohnungskündigung bewirkt eine gewisse Solidarisierung und Wehrhaftigkeit innerhalb der betroffenen Mieterschaft, die aber angesichts der Aussichtslosigkeit und der Konkurrenzsituation auf dem Wohnungsmarkt rasch brüchig wird.

Und im Umgang der betroffenen Mieterinnen und Mieter mit der Wohnungskündigung werden v. a. folgende Facetten deutlich:

  • Kritik an «Entmietungsstrategien»: Sie üben differenzierte Kritik an den aus ihrer Sicht perfiden «Entmietungsstrategien» der Eigentümerschaften und Verwaltungen. 
  • Kritik am Umspringen mit der Mieterschaft: Die von der Wohnungskündigung betroffenen Mieterinnen und Mieter kritisieren v. a. die «unmenschliche» Art und Weise, wie die Eigentümerschaften und die Liegenschaftenverwaltungen mit ihnen umgehen.
  • Adressierung der öffentlichen Hand: Die befragten Mieterinnen und Mieter setzen im Zuge des «Entmietet-Werdens» zunächst grosse Hoffnungen in die öffentliche Hand, erleben aber am Ende enttäuscht, dass ihnen niemand hilft.

Die Bedeutung dieser Erkenntnisse liegt darin, dass erstmals substanzielles Wissen über die Problematik der Verdrängung im Zuge baulicher Entwicklungen aus Sicht der Betroffenen vorliegt. Dabei wird deutlich, dass diese in einem grösseren gesellschaftlichen Kontext zu analysieren sind: Denn einerseits zeigen sich die teilweise dramatischen unmittelbaren Auswirkungen der Verdrängung für die betroffenen Menschen, und offenbaren andererseits die Mechanismen, die übergeordnet zur weiteren Zuspitzung gesellschaftlicher Disparitäten auf dem Wohnungsmarkt führen. Zugleich operiert das Projekt selbst in einem wohnpolitischen Spannungsfeld: Zum einen ist das Streben nach baulicher und sozialer Verdichtung mit dem Ziel des haushälterischen Umgangs mit Grund und Boden zu begrüssen; zum anderen ist kritisch zu sehen, wenn das Credo der Verdichtung Aufwertungsprozessen Vorschub leistet, die massive negative Auswirkungen für die Mieterinnen und Mieter haben.

Projektfinanzierung: Schweizerischer Nationalfonds SNF

Laufzeit: 01.04.2017 - 31.10.2020

Kooperation: Ernst Basler und Partner, Zürich